Acheter un appartement ou une propriété en Bulgarie

Olivier M.
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July 29, 2021

Commencez la recherche de votre future propriété

Préparez-vous à la recherche en vous posant toutes les questions importantes:

Combien pouvez-vous vous permettre de dépenser?

Où souhaitez-vous acheter?

Pourquoi avez-vous besoin de la propriété?

Combien de mètres carrés?

Quelles sont vos fonctionnalités indispensables?

Commencez avec une plate-forme de recherche de propriété en ligne familière. Un bon exemple au Royaume-Uni serait Rightmove et sa section d'outre-mer. Une fois que vous avez épuisé tous les résultats de la recherche, passez à un IMOT.BG équivalent bulgare local. Ils offrent une carte du pays où vous pouvez sélectionner une zone pour votre recherche. Et il y a beaucoup d'autres filtres à utiliser tels que le type de propriété (exemple maison - en bulgare къща). Enfin, consultez le site d'achat en ligne OLX.BG où il existe une catégorie dédiée aux propriétés.

La commercialisation conventionnelle des terres en Bulgarie repose encore largement sur le «bouche à oreille». Ceci est particulièrement courant dans les zones rurales, où les agents immobiliers sont moins populaires.

Google Maps à votre secours

Une fois que vous avez identifié une propriété, utilisez Google Maps pour consulter ses photographies aériennes et vérifier si l'option Google Street View est disponible. Cela offre un enregistrement réel de la propriété au niveau du sol. En outre, on peut toujours vérifier les restaurants, bibliothèques, écoles et parcs voisins pour les critiques et les photos des visiteurs récents. À ce stade, il y a un grand avantage financier pour un acheteur de pouvoir filtrer les propriétés à distance pour identifier les défauts et les rendre inadaptés. La prochaine étape est l'examen des détails spatiaux et du titre.

Astuce: Google Maps vous offre un moyen astucieux de prendre des mesures approximatives d'une zone et renvoie une réponse en mètres carrés.

Accès au registre et au cadastre

L'agence d'enregistrement en Bulgarie tient tous les registres sur les titres de propriété. Les informations sont consignées dans des actes notariés qui transmettent successivement les titres d'un propriétaire à un autre. Ils fournissent des informations en ligne via un portail Internet accessible à tous les membres du public. Ici, les titres peuvent être inspectés et imprimés https://portal.registryagency.bg/PR/en/Services. Les utilisateurs doivent s'inscrire avec un e-mail valide et une signature électronique est également requise pour accéder au service en ligne.

Les détails spatiaux de toutes les propriétés sont conservés dans un cadastre. Il existe une version en ligne accessible gratuitement https://kais.cadastre.bg/en/Map. Parfois, la propriété ou le terrain peut ne pas être disponible sur le cadastre numérique. Dans ce cas, une carte de base (appelée skitza) est disponible moyennant des frais auprès de la municipalité locale. Pour un usage officiel, il faut toujours recevoir une copie papier tamponnée de la carte correspondante du vendeur.

Évaluer l'état du bien

La solidité structurelle de la propriété sera la principale préoccupation de l'acheteur. Par conséquent, une visite de la propriété est recommandée. Une fois sur place, vérifiez l'empreinte physique de la propriété et du terrain et comparez-la au cadastre (skitza). Lorsqu'un acheteur demande une hypothèque, la plupart des banques bulgares s'attendent à ce qu'une enquête soit réalisée par un expert indépendant. Sinon, il est inhabituel de faire réaliser une enquête complète sur une propriété en Bulgarie. On se fie à l’obligation du vendeur de divulguer les défauts.

Devoir notariés

Le notaire est chargé de vérifier l'identité de l'acheteur et du vendeur. En outre, ils vérifient également que le vendeur est le propriétaire légal du bien et doivent informer l'acheteur de tout obstacle juridique concernant le transfert de propriété. Les deux parties signent avec le notaire les actes notariés. La présence personnelle à l'achèvement est courante en Bulgarie, contrairement à d'autres pays où cela peut être fait à distance. Alors que l'acheteur peut désigner un délégué pour agir en son nom, par procuration, la procédure peut être incommode.

En résumé, ils superviseraient le processus et s'assureraient que tous les documents juridiques sont en place, témoigneraient des signatures des deux parties à l'échange et enregistreraient la transaction auprès de l'agence d'enregistrement.

Coût d'achat d'une propriété

Il faut commencer par une compréhension globale de la structure des coûts avant même de commencer une recherche de propriété. Ensuite, une ventilation détaillée du budget serait nécessaire avant de s'engager dans un achat.

Il y a divers coûts de transaction à prendre en compte. Ceux-ci comprennent les frais juridiques (frais de notaire et frais de procuration, le cas échéant), les frais d'agent immobilier, les frais bancaires. Il y a aussi une taxe municipale locale à l'achat de la propriété (2,5%).

Pour votre information, les frais de notaire représentent généralement environ 1% de la valeur du bien. Par exemple, si vous cherchez à acheter une maison pour 50000 BGN, attendez-vous à payer environ 500 BGN en frais de notaire.

Documents pour la réussite d'une transaction

Document de propriété du bien - Titre de propriété.

Certificat d'évaluation fiscale de la propriété - délivré par le bureau des impôts à l'emplacement de la propriété. Cela confirmera qu'il n'y a pas de dettes fiscales impayées pour la propriété.

Croquis de la propriété, en cas de transfert de terrain (la parcelle de terrain sur laquelle la propriété est construite). Il est délivré par la commune où se trouve le bien et est valable 6 mois.

Certificat d'engagement sur la propriété - délivré par l'agence d'enregistrement.

Document d'identité (carte d'identité ou passeport).


Ecrit par
Olivier M.
July 29, 2021